pour contourner la loi :
En théorie, le complément de loyer doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles . C’est la technique la plus utilisée.
La proximité d’une station de métro, de l’électroménager « haut de gamme », une remise à neuf… Nombreux sont les arguments pour un complément de loyer. Il ne s’agit pas de l’esprit de la loi, mais ça suffit à être dans les règles, du moins sur le papier.
à partir du moment où le contrat est rempli correctement, et indique le complément de loyer et sa justification, la procédure pour contester le loyer devient plus laborieuse pour le locataire (et souvent dissuasive).
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Réduire le nombre de pièces
Le plafond dépend du nombre de pièces, et généralement plus il y a de pièces plus le plafond au m² est faible. En réduisant le nombre de pièces dans un logement, le plafond de loyer sera donc plus élevé.
Prenons l’exemple d’un appartement de 55 m², construit avant 1946, en location vide, situé rue Bobillot dans le 13e arrondissement de Paris. En 3 pièces, son plafond de loyer est de 1 738 €. En 2 pièces en revanche, le plafond passe à 1 925 €, soit quasiment 200 € de plus.
La technique peut sembler artificielle, mais le décompte du nombre de pièces n’est pas une science exacte. Il suffit par exemple qu’une chambre soit un peu petite (moins de 9 m²) pour qu’on puisse justifier de ne pas la compter comme une pièce.
Changer de type de contrat de location
Enfin, dernière technique, changer de type de contrat de location. Mais attention, tous les contrats classiques sont concernés par l’encadrement des loyers, c’est-à-dire le contrat de location vide, meublé, étudiant et le bail mobilité.
Pour échapper à l’encadrement des loyers, il ne faut pas que le logement loué soit la résidence principale du locataire. Les propriétaires peuvent donc opter pour un contrat de résidence secondaire ou de logement de fonction.
Il faut toutefois noter que cela restreint le choix du locataire, car celui-ci doit avoir une autre résidence principale. Certains étudiants peuvent toutefois accepter ce type de contrat, en maintenant leur résidence principale chez leurs parents.
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photo : D.R.
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Certaines agglomérations subissent un déséquilibre entre l’offre de logements et la demande, entraînant une hausse des loyers et des difficultés d’accès au logement. Dans ces zones dites tendues, il existe des règles spécifiques pour déterminer le loyer d’un bien.
Encadrement des loyers : de quoi parle-t-on ?
Le montant du loyer lors de la mise en location d’un logement est en principe fixé librement.
Mais dans les villes où il est difficile de se loger à cause d’un important déséquilibre entre l’offre de logements disponibles et la demande, la raréfaction des biens disponibles engendre mécaniquement une augmentation des loyers.
Afin d’enrayer ce phénomène, la loi prévoit deux mécanismes :
- l’encadrement de l’évolution des loyers : son but est de limiter les hausses de loyer entre deux locations ou en cas de renouvellement de bail. Sont concernés les logements situés en zone tendue,
- l’encadrement du niveau des loyers : ce dispositif, expérimental et mis en place à l’initiative de certaines communes et agglomérations situées en zone tendue, a pour effet de plafonner le montant initial des loyers.
Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre à la location un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Par ailleurs, la loi interdit la révision de loyers pour les logements classés F ou G au DPE. Cette mesure concerne les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
Cette réglementation concerne l’ensemble des logements loués en France, qu’ils soient situés en zone tendue ou non.
Quels sont les logements concernés ?
Sont concernés les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides et les logements avec un bail mobilité.
Certains logements sont soumis à d’autres règles et ne sont pas concernés par la réglementation applicable en zone tendue ou par les règles spécifiques appliquées dans certaines communes :
- logement soumis à la loi de 1948,
- logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire),
- logement social (HLM),
- meublé de tourisme,
- sous-location.
Comment déterminer le loyer d’un bien situé en zone tendue ?
Zone tendue : de quoi s’agit-il ?
D'après la loi, les zones tendues désignent des « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant ».
Plus de 1 000 communes sont concernées.
Un simulateur est mis à votre disposition afin de savoir si votre logement est situé en zone tendue :
Zone tendue : règles à respecter
En zone tendue, le loyer doit être identique à celui pratiqué par le dernier locataire, sauf dans certains cas spécifiques :
Par ailleurs, si une clause est prévue dans le bail, le loyer pourra être révisé une fois par an. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié.
Renouvellement de bail
Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail. Pour cela, il convient de suivre une procédure spécifique.
Si le logement a été loué au cours des derniers 18 mois
Pour les baux conclus depuis le 1er juillet 2024, le loyer appliqué à l'ancien locataire ne peut pas être augmenté, sauf lorsque :
- le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois,
- des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire,
- le loyer est sous-évalué.
Si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois,
Pour les baux conclus depuis le 1er juillet 2024, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.
Pour les baux conclus à une date antérieure, des règles différentes s’appliquent. Consultez l’article de service-public.fr pour en savoir plus.
Quelles sont les communes et agglomérations concernées ?
Actuellement, les villes suivantes appliquent l’encadrement des loyers :
- Paris,
- Bordeaux,
- Lille, Hellemmes et Lomme,
- Lyon et Villeurbanne,
- Montpellier,
- le territoire d’Est Ensemble,
- le territoire de Plaine commune,
- et la communauté d’agglomération Pays Basque.
Au total, une cinquantaine de communes sont concernées.
Il s’agit de règles plus strictes qui s’appliquent à la demande des collectivités concernées, comme la loi l’y autorise.
Encadrement des loyers : comment ça fonctionne ?
Ce dispositif, mis en place à titre expérimental pour une durée de huit ans, consiste à donner un loyer de référence pour un territoire donné.
Ce mécanisme impose donc un plafonnement des loyers dans un nombre précis d’agglomérations définies par décret.
Ainsi, chaque année pour chaque territoire concerné, un arrêté préfectoral détermine : un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique (quartier).
Le loyer de base, c’est-à-dire le loyer hors charges, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Cet encadrement des loyers s'applique aux contrats de location signés à partir de l'entrée en vigueur du dispositif dans les villes concernées.
Un complément de loyer peut s’appliquer au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement sont mentionnés au contrat de bail.
(Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs caractéristiques suivantes :
- sanitaires sur le palier,
- humidité sur les murs,
- performances énergétiques de niveau F ou G,
- mauvaise isolation thermique,
- fenêtres laissant anormalement passer l’air,
- problèmes d’évacuation d’eau,
- installation électrique dégradée,
- vis-à-vis trop proche (< 10 m),
- mauvaise exposition de la pièce principale.)
en cas de litige :
En cas de litige, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Sa saisine est gratuite et constitue un préalable obligatoire à celle du juge.
Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.
Consultez l’article de service-public.fr pour en savoir plus sur les litiges.
