Rénovation d’un bâtiment en ruines

Coût de rénovation d’une ruine au m2

Si on veut se pencher sur le budget, mieux vaut être très prudent en la matière. En effet, le coût de rénovation d’une ruine ne peut faire l’objet que d’une estimation très vague sans avoir plus de détail sur un tel projet.

À titre indicatif, on estime que le coût de rénovation d’une ruine représentera entre 1500 et 4500 euros par mètre carré en moyenne, tous frais compris. Cela signifie que la réfection d’une ruine de 100 mètres carrés pourrait vous coûter entre 150 000 et 450 000 euros TTC, sans compter les frais d’acquisition du bien immobilier.

Il s’agit là du budget à prévoir pour un chantier complet, fourniture et pose, en prenant en compte les frais d’architectes pour la préparation et la maîtrise d’œuvre du projet.

À savoir : même sans faire appel à un maître d’œuvre (dont le rôle reste primordial pour un tel projet), le coût de rénovation d’une ruine se trouvera rarement sous la barre des 1500 € du mètre carré…. mieux vaut être prévenu !

De quoi dépend le prix de rénovation d’une ruine ?

Naturellement, chaque projet de rénovation d’une ruine comportera des enjeux différents, et donc un budget différent.

De manière concrète, les frais de rénovation d’une maison en ruine dépendront toujours des éléments suivants :

• La surface totale à restaurer : plus un bâtiment est vaste, et plus le coût total de la rénovation sera important. Attention cependant, le prix d’une rénovation au mètre carré sera plus élevé sur une petite surface (car un tel projet comporte des frais fixes).
• L’état de la ruine : on confond parfois la ruine (quatre murs porteurs !) avec la maison à rénover intégralement. Plus le bien immobilier est abîmé, et plus il faudra prévoir de frais importants. Il arrive néanmoins que les frais soient inférieurs sur une ruine ancienne et qui n’est plus aménagée, car les frais de démolition peuvent être importants sur une maison encore entière.
• Les frais de démolition : sur une maison partiellement en ruines, il ne faut pas négliger la complexité et le coût des démolitions. Il faudra défaire l’existant pour reconstruire. En cas de présence de plomb ou d’amiante, les frais de démolition peuvent rapidement être importants.
• La nature de la rénovation : chaque projet est unique, et la nature exacte de la prestation aura forcément un impact sur le budget. Une rénovation haut de gamme avec des matériaux luxueux (pierre, marbre, plancher massif, etc.) sera forcément plus coûteuse. De même, construire une maison d’architecte dans une ruine sera plus coûteux que de travailler sur un bâtiment qui conserve l’essentiel de sa structure.
• Les prestataires choisis : le choix d’un architecte ou d’une entreprise de rénovation de bâtiment ancien jouera forcément sur les tarifs. Libre à vous de comparer les devis de plusieurs spécialistes. Pour un projet d’une telle ampleur, mieux vaut faire appel à un architecte ou à un maître d’œuvre qui seront capables de s’engager sur une enveloppe budgétaire, car les frais imprévus ont tendance à se multiplier sur la restauration d’une ruine !

Il est évident que participer soi-même aux travaux permet de réduire les coûts. En revanche, il est hautement improbable d’être en mesure de rénover une ruine soi-même (à moins d’être professionnel du bâtiment !). Difficile de s’attaquer à la rénovation d’une ruine sans des maçons, des charpentiers, des couvreurs, des façadiers ou encore des électriciens.

Au risque de nous répéter, mieux vaut acheter une maison habitable mais qui nécessite des rénovations esthétiques ou quelques mises aux normes, si votre projet est d’acheter une maison à rénover.

Il est important de ne jamais négliger le coût des travaux de démolition. Ce dernier sera d’autant plus élevé si la démolition s’accompagne de certains travaux de conservation ou de restauration (escaliers, planchers, menuiseries anciennes, etc.).

Comment rénover une maison en ruine ?

Si vous souhaitez rénover une ruine en pierre ou restaurer un bâtiment ancien, mieux vaut bien vous renseigner sur ce type de chantier. L’idéal est bien évidemment de vous faire accompagner par des professionnels de la restauration, et idéalement par un architecte.

Concrètement, un projet de rénovation de maison en ruine passera généralement par les étapes suivantes :

1. L’avant-projet : rénover une ruine nécessite souvent la réalisation d’un avant-projet. Il s’agit de définir clairement la nature du projet et ses contraintes. Une telle mission est souvent prise en charge par un architecte, qui va réaliser une étude administrative (vérifier ce que le propriétaire peut ou ne peut pas faire) ainsi qu’une étude technique (pour identifier clairement l’état de l’existant et les travaux indispensables à sa conservation).
2. L’estimation tarifaire : l’estimation du coût de rénovation d’une ruine ne pourra être réalisée qu’à l’issue de l’avant-projet. Les frais à prévoir vont en effet dépendre de l’état de l’existant, et de la nécessité ou non de conserver l’ancien. Un projet de restauration de bâtiment historique sera par exemple plus coûteux qu’un projet qui consiste à raser l’ancien pour construire du neuf.
3. Les autorisations de travaux : le permis de rénover une ruine doit être délivré par les services d’urbanisme. Il prend souvent la forme d’un permis de démolir et d’un permis de construire. On notera que la faisabilité administrative du projet (étude du cadastre et du PLU) est l’un des sujets clés de l’avant-projet. Avant d’acheter une ruine à rénover, il faut en effet absolument veiller à ce que sa restauration soit possible et autorisée. Pour l’achat d’une ruine, mieux vaut demander des clauses suspensives, notamment relatives à l’obtention du permis de construire,
4. La démolition : le chantier en lui-même va commencer par la démolition de l’existant. Il s’agit d’abattre les cloisons, de retirer les anciens revêtements, de mettre à jour les réseaux s’ils doivent être rénovés, de retirer une toiture abîmée, etc. Ce « simple » chantier, ainsi que l’évacuation des gravats, peut déjà exiger plusieurs semaines.
5. Le gros œuvre : une fois le bâtiment prêt, on procédera à la rénovation du gros oeuvre. Il s’agit de vérifier la structure porteuse du bâtiment, de rénover la toiture et les façades, de traiter les éventuels problèmes d’humidité et remontées capillaires, et de mettre le bâti hors d’eau et hors d’air.
6. Les réseaux : du côté intérieur, on va commencer par la rénovation des réseaux (plomberie, électricité, éclairage, chauffage). Au besoin, la rénovation d’une ruine peut nécessiter la viabilisation du terrain, ce qui entraînera des frais supplémentaires.
7. L’isolation : rénover une ruine nécessitera souvent des travaux d’isolation et de rénovation énergétique. Selon la nature du chantier, certains de ces travaux peuvent être réalisés avec le gros œuvre (notamment dans le cadre de la rénovation complète d’une toiture). On isolera en priorité le toit (grenier) et les murs (isolation extérieure ou intérieure). L’isolation peut également passer par le remplacement des menuiseries, ou tout simplement par leur pose si la maison n’en disposait plus.
8. L’aménagement intérieur : enfin, on procèdera à l’ensemble des travaux d’aménagement intérieur. Ce sont encore les travaux qu’il est le plus réaliste de réaliser sans artisans, si vous souhaitez réduire les coûts. Il s’agira de poser des cloisons, de faire les peintures, mais aussi d’installer les revêtements intérieurs (sols et murs), ainsi que les travaux de peinture.

Un chantier complet de rénovation d’une ruine nécessitera souvent l’intervention de nombreux corps de métiers (plombier, électricien, couvreurs et charpentiers, maçons, carreleurs, peintres en bâtiment, etc.). Le recours à un maître d’œuvre ou à un architecte spécialisé en rénovation de maison sera donc un précieux atout pour gérer tout ce beau monde et assurer la bonne coordination des artisans.

Vous avez un projet de rénovation d’une ruine ou d’un bâtiment patrimonial ? Sachez que notre équipe d’architectes peut vous accompagner dans vos projets de restauration les plus ambitieux, partout en France. N’hésitez pas à nous contacter pour nous présenter votre besoin, et recevoir nos conseils d’experts.